法學(xué)院里，我們不厭其煩地討論著是否“存在即合理”，但總是觀點(diǎn)各異，難于統(tǒng)一。
民事合同遵從意思自治的自愿原則。作為律師，我們不可能消滅或者杜絕某種現(xiàn)象，但是可以選擇適當(dāng)客戶(hù)，并幫助客戶(hù)根據(jù)不違反效力性法律規(guī)范的意思自治，從專(zhuān)業(yè)角度把控風(fēng)險(xiǎn)。借名買(mǎi)房這一問(wèn)題就極具討論的價(jià)值和意義。
電視劇《都挺好》中，有了錢(qián)的蘇大強(qiáng)因?yàn)楦鞣N原因作為實(shí)際出資人，借用他人名義買(mǎi)房，并將不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)登記在被借名人名下，同時(shí)雙方口頭或者書(shū)面約定，由實(shí)際出資人蘇大強(qiáng)享有房屋權(quán)益（占有、使用、收益、處分）。
雖然有戲說(shuō)“書(shū)非借不能讀也”，但不到萬(wàn)不得已，沒(méi)有誰(shuí)會(huì)冒著違背“物權(quán)公示”的風(fēng)險(xiǎn)，將自己的不動(dòng)產(chǎn)登記在他人的名下的。
那么問(wèn)題就來(lái)了，借名買(mǎi)房合同，是不是當(dāng)然無(wú)效呢？實(shí)踐中，對(duì)這個(gè)問(wèn)題的處理各不相同。如果借名買(mǎi)保障性住房，會(huì)導(dǎo)致合同無(wú)效。如果借名購(gòu)買(mǎi)一般意義上的商品房、二手房，則不構(gòu)成合同無(wú)效。北京高院還規(guī)定，對(duì)涉訴案件在審理的時(shí)候作出“不予支持”判決，但是“不予支持”跟“合同無(wú)效”之間還差十萬(wàn)八千里，你聽(tīng)說(shuō)過(guò)“看山跑死馬”么？
因此，借名買(mǎi)房的效力問(wèn)題，以下因素將是需要重點(diǎn)考慮：什么場(chǎng)景下需要借名買(mǎi)房？借誰(shuí)的名買(mǎi)房？一旦無(wú)效風(fēng)險(xiǎn)暴露如何規(guī)避？
唐瑞 攝）
一、借名買(mǎi)房的各種場(chǎng)景
場(chǎng)景一：蘇明成借表弟之名購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房。
場(chǎng)景二：蘇明玉借有上海戶(hù)口的姑姑之名買(mǎi)房。
“特定的身份是一種有效無(wú)形資產(chǎn)”，借用特定的身份買(mǎi)房主要?jiǎng)訖C(jī)是為了規(guī)避因身份帶來(lái)的買(mǎi)房限制，從而享受更低價(jià)、更低首付貸額度、更長(zhǎng)的貸款年限。
場(chǎng)景三：眾誠(chéng)集團(tuán)的總裁老蒙借蘇明玉之名買(mǎi)房。
老謀深算的老蒙動(dòng)機(jī)可能是為了轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)或逃避債務(wù)。
場(chǎng)景四：某官員借外甥之名購(gòu)房。
場(chǎng)景五：蘇大強(qiáng)夫婦借蘇明成之名買(mǎi)房。
親爹親媽借親子之名買(mǎi)房，動(dòng)機(jī)可能是為了讓親子孝敬，或者為了節(jié)約因贈(zèng)與、買(mǎi)賣(mài)、繼承等將來(lái)可能發(fā)生的各種費(fèi)用。
場(chǎng)景六：蘇大強(qiáng)借遺贈(zèng)扶養(yǎng)人石天冬之名買(mǎi)房。
（唐瑞 攝）
借名買(mǎi)房的法律風(fēng)險(xiǎn)
第一、借名買(mǎi)房合同被確認(rèn)無(wú)效
場(chǎng)景一中購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房等保障性住房的借名買(mǎi)房協(xié)議，因?yàn)檫`反相關(guān)政策、法規(guī)的規(guī)定，侵害其他符合買(mǎi)房資格的買(mǎi)房人的利益，一般認(rèn)定為無(wú)效。
在司法實(shí)踐中，針對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的借名買(mǎi)房合同，法院會(huì)進(jìn)行更為細(xì)致的審查與區(qū)分，滿(mǎn)足下列條件的借名買(mǎi)房合同可以認(rèn)定為有效：（1）借名購(gòu)買(mǎi)的經(jīng)濟(jì)適用房的原買(mǎi)房合同是在2008年4月11日之前簽訂的；（2）當(dāng)事人明確約定在限制上市交易期限屆滿(mǎn)后再辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，或在一審法庭辯論終結(jié)前已經(jīng)具備上市交易條件；（3）登記人并非通過(guò)搖號(hào)取得買(mǎi)房資格的。此類(lèi)借名買(mǎi)房合同因不具有對(duì)社會(huì)公共利益的損害，從而可以得到法院的認(rèn)可。
第二、借名買(mǎi)房的事實(shí)認(rèn)定困難
借名買(mǎi)房多發(fā)于具有叔侄、甥舅、姑侄等親屬之間；或者具有干親、結(jié)拜之朋友關(guān)系之間；或者上下級(jí)隸屬關(guān)系之間，總之，是基于一種信任，正因如此，實(shí)踐中，簽署書(shū)面協(xié)議的情況并不多見(jiàn)。當(dāng)被借名人不承認(rèn)借名買(mǎi)房關(guān)系時(shí)，依據(jù)舉證責(zé)任的規(guī)定，“誰(shuí)主張、誰(shuí)舉證”，借名人需要證明雙方之間的借名買(mǎi)房關(guān)系存在。借名人需要保留出資憑證、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證持有等足以形成一個(gè)完整證據(jù)鏈的事實(shí)。（風(fēng)險(xiǎn)把控關(guān)鍵點(diǎn)一）
第三、被借名人惡意處分房屋，房屋無(wú)法追回或完整性受限
被借名人直接出售房屋、在房屋上設(shè)立抵押、或者因?yàn)楸唤杳说膫鶆?wù)而被查封等情況，法律基于保護(hù)交易安全的價(jià)值取向，會(huì)優(yōu)先保護(hù)相對(duì)人的權(quán)利。借名人有必要設(shè)定反擔(dān)保或者反抵押措施予以防范。（風(fēng)險(xiǎn)把控關(guān)鍵點(diǎn)二）
作為律師，還要提醒大家的是，在涉及不動(dòng)產(chǎn)繼承的情況下，借名人不得不面對(duì)目標(biāo)不動(dòng)產(chǎn)在借名人死亡后的繼承事宜。鑒此，還需考慮：什么時(shí)候?qū)⒛繕?biāo)不動(dòng)產(chǎn)改名；改成誰(shuí)的名字。此時(shí)，借名買(mǎi)房勢(shì)必讓法律關(guān)系變得更為復(fù)雜，風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)再升一級(jí)。
借名買(mǎi)房是不是“都挺好”，相信這時(shí)候大家心里都會(huì)有一本賬了。
